|
Pe 15 noiembrie 2011 a avut loc cea de-a patra editie a conferintei Hospitality Trends Bucharest, eveniment organizat de Trend Hospitality Consulting & Management la hotelul Radisson BLU din Bucuresti.
 Conferinta a fost organizata sub patronajul Ministerului Dezvoltarii Regionale si Turismului, in parteneriat cu INTEHL – Institute of Innovation and Entrepreneurship of Ecole Hoteliere de Lausanne, incluzand doua sesiuni de plen, patru ateliere de lucru, precum si HTB Awards Gala, o ceremonie de premiere pentru activitatea in ospitalitate din ultimul an, dar si pentru excelenta in intreaga cariera.
Ca oaspeti, au putut fi vazuti reprezentanti ai unor institutii importante din industria ospitalitatii, investitori privati si institutionali, ai sistemului bancar corporatist, proprietari de hoteluri, operatori, arhitecti specializati si alti actori de prima mana din acest domeniu. De asemenea, evenimentul s-a bucurat de prezenta unor reprezentanti de seama ai unor lanturi internationale: Takuya Aoyama (Hyatt International), Peter Vermeer (Intercontinental Hotels Group), Martin Armitstead (Wyndham Hotel Group International), John Litzenberger (Marriott International), Adela Cristea (Hilton Worldwide).
Cele mai noi tendinte
O tendinta importanta, evidentiata la acest eveniment, este cea a hotelurilor din gama budget, care au inceput sa-si faca simtita prezenta si influenta acum circa 10 ani. Acest segment se dezvolta, aparand mai multe companii puternice, care se extind pe plan international, precum si jucatori mai mici, cu influenta locala. In zona de est a Europei sunt preferate investitiile de 4-5 stele, cum au remarcat numerosi participanti la conferinta, dar turistii descopera tot mai des avantajele hotelurilor economice. In Germania, cel putin, exista o serie de concepte care tind sa se dezvolte si in Europa de Est. ”Parerea mea este ca oaspetii nu mai sunt atat de interesati de latura tehnologica pe care o intalnesc intr-un hotel, devenind mult mai independenti din acest punct de vedere si dorind sa aiba o camera de calitate la un pret bun”, declara in acest sens Jeffrey F. Scott, Managing Consultant la PKF Hotelexperts. In acelasi timp, conteaza designul, asimilat cu boutique hotelurile, pe care si locatiile budget l-au abordat cu seriozitate. Astfel, o buna parte din piata se indreapta catre aceste doua zone, fiecare cu targetul ei. Mai mult, apar hoteluri care sunt in acelasi timp ”boutique” si ”budget”, conturand o nisa inca neexistenta pana acum. Data fiind aceasta situatie, reconversiile sunt destul de frecvente in Europa de Est, in functie si de piata imobiliara a fiecarei tari.
O alta tendinta este reprezentata de hotelurile tip resort care ofera si servicii de wellness.
Potrivit domnului Scott, zona e-commerce a schimbat radical modul in care este vazuta piata hoteliera si va continua sa se dezvolte. Internetul era pana acum doar o forma oarecare de promovare, dar in prezent multe locatii se bazeaza pe aceste pagini de internet. Investitiile au crescut pentru ameliorarea respectivei metode de vanzare, paginile web trebuind administrate cu grija. In acelasi timp, apare miza vizibilitatii, care este luata serios in calcul de serviciile de marketing si reprezinta o problema atunci cand hotelurile nu se gasesc pe prima pagina de cautare a unui oras, de exemplu.
In stransa legatura, a fost dezbatut subiectul ”social media”, care ii aduce pe hotelieri mai aproape de clienti, creand oportunitati, dar si amenintari. ”Social media ofera clientului oportunitatea de a-si impartasi experienta, lucru periculos uneori. Speram ca pleaca cu o experienta buna, dar sunt si situatii dificile. Am auzit o poveste cum ca un client nemultumit, care s-a plans personalului, n-a avut raspunsul dorit, din diverse motive. Atunci el si-a expus solicitarea pe Twitter si in 5 minute sediul central al hotelului a fost nevoit sa-l roage sa-si retraga plangerea, bineinteles rezolvand problema respectiva”, arata domnul Scott.
Dar si angajatii folosesc aceste retele de socializare. Unii isi arata nemultumirile, pun anumite filmulete pe Youtube, ceea ce afecteaza reputatia hotelurilor. Iata de ce marile retele si hoteluri au inceput sa aiba un departament special pentru acest domeniu, iar daca se simt depasiti de situatie, apeleaza la specialisti.
Internetul este gratuit, in multe cazuri, alteori inca se mai cer bani pentru acest serviciu. ”In momentul de fata, credem ca trebuie oferit gratis, fiind o modalitate de a permite acces catre serviciile pe care nu le aveti. In plus, divertismentul este orientat serios catre internet. Alte servicii nu mai sunt la fel de importante - exista hoteluri in care nu mai exista telefoane si nu li se duce lipsa”, declara reprezentantul PKF Hotelexperts.
Piata hoteliera se dezvolta in unele regiuni asiatice, precum China, mai ales pe segmentul cu buget redus. Salariile crescand acolo, hotelurile din lumea intreaga vor avea noi tipuri de oaspeti care vin din Asia si acest lucru va influenta modul in care sunt concepute hotelurile (poate vor fi necesare mai multe hoteluri cu paturi duble).
Sustenabilitatea, protectia mediului, devin termene tot mai des folosite, dar dificil de implementat in hotelurile existente. Intrebarea este daca hotelul isi recupereaza investitia prin imbunatatirea tehnologiei. Aspectul de marketing joaca un rol important, ca si certificarea pentru imobil si pentru operatiuni.
Cum incepem un proiect
Consultantul Frederic le Fichoux (Cushman & Wakefield) a avut o expunere despre cum facem afaceri pentru a avea o abordare mai sustenabila, care sunt etapele pe care le parcurg operatorii atunci cand analizeaza o afacere hoteliera. Dumnealui, avand experiente inclusiv pe piata romaneasca, a putut identifica dificultatile acesteia. Asadar, prima parte este achizitionarea unui teren sau a unei proprietati, care se face doar pe baza a ceea ce intentioneaza sa faca investitorul sau dezvoltatorul. ”Acum cativa ani, am fost contactat de un cumparator al unei locatii din Timisoara. Viziunea lui era sa construiasca un hotel de 5 stele premium. Am analizat piata si uitandu-ne la costuri, pentru ca dezvoltarea sa fie viabila, trebuia sa se atinga anumite cifre de ocupare care erau foarte greu de obtinut. Este bine sa ai o viziune, este chiar necesara, dar este preferabil sa se faca o analiza atenta a pietei pentru a avea profit. Proiectul este in asteptare si consider ca este pacat”, povesteste Frederic le Fichoux. Analiza pietei ajuta in primul rand la negocierile avansate, la preturi si la contracte; apoi analiza legislativa este cea care lipseste deseori – daca ai o analiza juridica buna inainte de achizitie, poti negocia un pret in cunostinta de cauza.
Tranzactiile imobiliare aleatorii au impact negativ asupra vanzarilor, valoarea unei proprietati fiind greu de stabilit, doar vanzatorii institutionali avand repere reale in acest sens.
O alta parte cheie este definirea proiectului, in relatie directa cu arhitectul. Pentru aceasta idee, domnul le Fichoux a mai dat un exemplu: ”Acum cativa ani, un dezvoltator voia sa construiasca un hotel in Slovacia intr-un oras secundar. Proiectul era exceptional, urma sa fie cel mai inalt si mai frumos hotel din Slovacia, dar analizand proiectul am vazut ca dimensiunea camerei era de 130 mp, adica suprafata care se solicita la hoteluri de lux de pe Riviera. Nu intelegeam de ce trebuia facut asa ceva in Slovacia – era viziunea arhitectul, iar arhitectul si dezvoltatorul se inspirasera dintr-un hotel din Dubai. Problema este ca Slovacia nu are climatul din Dubai si piata este diferita, asa ca proiectul era gresit. Un studiu de fezabilitate trebuie sa arate ce proprietate aduce profit; daca ai un teren, nu este necesar sa faci un hotel, poti investi la fel de bine intr-un imobil de birouri, daca piata o cere.”
Costurile se evalueaza si dupa initierea discutiilor cu arhitectii, abia atunci se poate face un studiu de fezabilitate aprofundat. In general, dupa aceste etape urmeaza aducerea unui operator international, operatorii vrand sa vada un studiu de fezabilitate astfel incat sa stie cat de profitabila poate fi investitia. Insa interesele sunt diferite intre operatori si proprietari. Operatorii sunt interesati sa aiba cat mai multe hoteluri intr-o anumita zona si sa faca volum, iar dezvoltatorii vor sa aiba un randament mai mare al investitiei. Daca este usor pentru dezvoltator sa intre in contact cu operatorii cheie, sunt putini operatorii care pot adauga valoare adaugata. Se face asadar o lista de posibili operatori si apoi se solicita consultanta pe partea juridica si comerciala, cu termenii comerciali echitabili si echilibrati. Obtinerea de finantare bancara intervine abia dupa ce avem terenul, proiectul si operatorul.
Piata romaneasca
Domnul Lucian Marinescu (Trend Hospitality) a facut o analiza a pietei hoteliere romanesti in contextul european si o serie de previziuni. In ciuda unui oarecare optimism, cifrele generale europene arata ca va avea loc o noua scadere economica; cresterea a fost mica, de fapt a fost o stagnare. In turism s-au inregistrat deocamdata cresteri in privinta pasagerilor pe calea aerului si performantele hoteliere au crescut. In Europa de Est, cifrele arata mai putin bine, dar Romania si Bulgaria au fost fruntase, aici existand cresteri la numarul de sosiri. Traficul aerian ”urca” in Romania, ca tendinta continua, iar cererea de cazare a inregistrat un salt, datorat cresterii de peste 15 % a sosirilor, de la nivel intern si international. Evolutia buna vine din nivelul scazut de anul trecut, din cresterea economica si ca rezultat al activitatii ministerului de profil, al expunerii media in lume.
In Romania, contributia turismului la PIB a fost de 5,3 % , iar in ceea ce priveste ocuparea fortei de munca, de 6,2 % - cifre scazute, asa cum remarca domnul Marinescu, avand in vedere potentialul turistic al tarii. ”Aceasta situatie este cauzata de fapt de celelalte sectoare ale economiei, care au fost neperformante. Autoritatile din turism isi fac treaba mai bine si probabil turismul va ajunge la 10 % din PIB”, detaliaza reprezentantul Trend Hospitality. Salariile din turismul romanesc sunt printre cele mai mici din economie, asa cum se intampla cam in toata Europa, la ”concurenta” cu industria textila.
Oferta de hoteluri a crescut cu 1 %, ajungand la 1.245 de hoteluri, lucru de asteptat, dat fiind ritmul inca scazut al investitiilor, care probabil se va mentine si in urmatorii ani. 75% dintre hoteluri sunt de 2 si 3 stele, ceea ce nu inseamna neaparat ca Romania este plina de locatii budget, caci 60 % dintre hoteluri sunt localizate pe litoral si in statiuni, in majoritatea oraselor mari acest tip de hotel neexistand practic.
In privinta lanturilor hoteliere, prezenta brandurilor este limitata - 7,8 % din camere sunt afiliate la o retea, si acest lucru doar in orasele principale.
Ca destinatii, Bucurestiul si orasele principale reprezinta 55 % dintre sosiri, ceea ce arata preponderenta turismului de business. Delta Dunarii, un loc unic in Europa, are din pacate o infrastructura slaba si facilitati insuficiente, ceea ce face sa nu reprezinte inca o atractie turistica. Dintre orasele mari, Braila, Craiova si Cluj-Napoca sunt ”campionii” anului, iar Constanta, Oradea si Iasi au avut cresteri prea mici fata de restul oraselor.
Stuctura turistilor care se cazeaza in hotelurile din orase este influentata de sezonalitate. Gradul de ocupare creste din ianuarie pana in iunie, cu o scadere in perioada Pastelui, dupa care scade mult in august si revine toamna. Luna octombrie este cea mai buna pentru orase, iar cand se organizeaza evenimente, acest lucru afecteaza preturile. Miercuri este ziua cu gradul de ocupare cel mai bun, iar la polul opus se afla sambata (in weekend, ocuparea este cu 32 % mai mica fata de medie).
In zona investitiilor, dupa 2010, cand a fost o cadere evidenta, anul acesta au fost 12 deschideri de noi hoteluri. Unele lansari fiind amanate, la anul vor fi probabil 20 de locatii noi pe piata. In acelasi timp, sunt mai putine hoteluri scoase la vanzare - circa 350 de proprietati (care includ si vile si case de oaspeti), cu 40 % mai putin decat anul trecut. ”Vestea proasta este ca preturile de tranzactionare nu se vor schimba, respectiv nu vor creste”, remarca domnul Marinescu. Ca oportunitati de investitie, Bucurestiul are nevoie inca de hoteluri pe anumite categorii, de pilda pe economy si budget.
”Anul viitor, vom avea alegeri, ceea ce creeaza oarecare influente. Nivelul de ocupare credem ca va creste cu 4 % si vom avea o disponibilitate mai mare de locatii bune. Proprietatile vor cauta modalitati de sporire a competitivitatii si probabil se vor inregistra mai multe vanzari de hoteluri, in contextul in care preturile nu au perspective sa creasca. Totusi, este inca o cale lunga sa ajungem la nivelul anului 2008”, incheie reprezentantul Trend Hospitality.
In cadrul atelierelor de lucru, subiectele dezbatute au fost legate de finantare si refinantare, scaderea costurilor, alegerea unui operator si tehnologii in dezvoltare. Astfel, Hospitality Trends Bucharest a reusit sa acopere o plaja cat mai larga de teme de interes pentru industrie, ceea ce face din acest eveniment, an de an, un punct important pe agenda hotelierilor.
In cadrul ceremoniei HTB Gala Awards, Trend Hospitality a acordat urmatoarele premii de excelenta in industria ospitalitatii:
1. Premiul pentru hotelierul anului (Hotelier of the Year): Calin Ile, Director General Hotel Ibis Gara de Nord – pentru activitatea si angajamentul in dezvoltarea lantului hotelier Ibis in Romania;
2. Premiul pentru intreaga activitate (Lifetime Achivement Reward): Dumitru Burtea, pentru contributia de peste 50 de ani in dezvoltarea si promovarea gastonomiei romanesti;
3. Premiul pentru excelenta in formare profesionala (Excellence in Hospitality Education): Prof. Dr. Gabriela Tigu, pentru angajamentul in pregatirea si dezvoltarea competentelor manageriale in industria ospitalitatii;
4. Premiul pentru deschiderea anului (Opening of the Year): Hotel Ramada Pitesti;
5. Premiul pentru cel mai bun proiect nou (Best New Project): Palas Iasi. |
|
