PROMOTII
Promotie la vopsele decorative
Lista promotii Detalii
NOUTATI
Parteneriat pentru interior elegant, la preturi fara concurenta!
Lista noutati Detalii
STIRI
ROMEXPO deschide sezonul expozitional 2019 cu Targul de Turism al Romaniei si ROMHOTEL
Lista stiri Detalii
LOCATII
Hotel Wels
Lista locatii Detalii
Licitatii on-line GRATUIT Cerere de oferta Recomanda unui prieten
Ghid licitatii on-line Linkuri rapide
Referinte Presa
Cautare avansata dupa :
sau Toate firmele

       Focus

Particularitati ale constructiilor de tip hotelier

   
    Constructiile care au ca destinatie o locatie de tip hotelier implica, inca dinainte de realizarea proiectului si chiar de cumpararea terenului, o analiza temeinica a tuturor elementelor care au legatura cu afacerea in sine, o astfel de investitie fiind, in general, mare si comportand adesea un grad de risc destul de ridicat, risc care poate fi micsorat prin efectuarea in prealabil a unui studiu de fezabilitate si de piata amanuntit. Asadar, daca pentru constructia unei case lucrurile sunt destul de complexe, la constructia unui hotel sau a unei pensiuni, ele se complica proportional cu dimensiunile proiectului, existand aspecte specifice pe care investitorii este bine sa le ia in calcul inca de la inceput, cu conditia sa le cunoasca. Cel mai bine este ca acestia sa se adreseze profesionistilor din domeniu, firme de arhitectura si proiectare, firme de constructii, consultanta s.a., inca de la aparitia intentiei de prospectare a pietei terenurilor in acest scop, nu orice amplasament si teren fiind adecvate unei afaceri de tip hotelier.
In linii mari, ceea ce influenteaza costurile totale ale investitiei constructiei hoteliere sunt cateva elemente de baza: terenul, instalatiile si finisajele.
 
Terenul, o piesa esentiala care da tonul afacerii
Rolul arhitectului

    Inca inainte de cumpararea terenului, este indicat sa fie contactat un arhitect, care sa studieze terenul ales prin prisma destinatiei sale, adica cea hoteliera. Acesta va studia o serie de aspecte ale terenului si ale imprejurimilor, va putea spune daca pe terenul respectiv se poate acorda aprobarea pentru constructia unui hotel, daca exista probleme privind gabaritul, solul terenului, va studia insorirea s.a. Pentru constructiile montane sau premontane, terenurile in panta pot constitui o problema, constructia fundatiei putand rezulta foarte scumpa. In functie de analiza terenului si a infrastructurii lui (pe baza unor studii geotehnice si topometrice), rezulta inclusiv cat reprezinta „investitia moarta”, care poate influenta costul total foarte mult. 
    De obicei, persoanele care doresc sa construiasca o pensiune stiu destul de clar ce doresc, insa, mai ales atunci cand terenul provine dintr-o mostenire, iar proprietarii nu au experienta in domeniu, inainte de luarea vreunei decizii, este indicat ca acestia sa consulte un arhitect care sa poata efectua un studiu de fezabilitate a afacerii pe acel teren. 
    „De obicei, lumea ajunge la arhitect cand este prea tarziu, cand terenul a fost deja cumparat si ideile sunt deja formate. La fel, daca ai un teren mostenit, nu inseamna ca se preteaza pentru constructia unui hotel”, remarca domnul Sabin Ionescu, Director la firma Domus Invest. Firma ofera servicii de proiectare si consultanta, dezvoltarea imobiliara s.a. 
    Amplasamentul este, pentru un hotel, extrem de important, de el depinzand in mare parte succesul unei astfel de afaceri. Este printre primele aspecte care trebuie luate in calcul atunci cand va intereseaza achizitionarea unui teren. De aici si importanta consultarii unor firme specializate, inclusiv a unui arhitect, si intocmirea unor studii specifice, un studiu de prefezabilitate, a unuia de impact a investitiei in acea zona s.a., care vor arata si cat de oportuna este investitia pe acel teren. Daca este vorba despre un hotel de tranzit aflat la sosea, terenul trebuie sa fie prevazut cu toate utilitatile necesare, de aceea acestea se construiesc de obicei relativ aproape de localitati sau de benzinarii. 
    Odata luata decizia de cumparare a terenului si pe baza acestor studii specifice, precum si a unei „creionari” virtuale a proiectului, arhitectul va intocmi un deviz estimativ si va putea da un pret/mp mediu al viitoarei constructii, in functie de care, investitorul isi va putea dimensiona afacerea, avand date mai concrete la indemana. Evident, costurile pe mp vor rezulta mult mai mari decat cele pentru constructia unei case, categoria de constructie fiind alta. 
    Tot arhitectul este in masura sa se ocupe de obtinerea avizelor de construire, etapa care poate dura destul de mult (chiar si un an) si la care se recomanda multa rabdare. Dupa care sau concomitent cu obtinerea avizelor, se realizeaza proiectul tehnic de executie a investitiei, se fac antemasuratorile, devizul de cantitati s.a., in urma caruia se pot calcula costurile reale ale investitiei in intocmirea devizului total. Raportat la devizul estimativ initial, costul total poate sa rezulte mai mic sau mai mare, in functie de dorintele si de posibilitatile investitorului, urmand a fi facute „ajustarile” necesare obtinerii unui cost suportabil raportat la elementele de calitate dorite. In general, pentru ca elementele de structura, de executie, de utilitati, instalatii termice, electrice si sanitare nu pot fi „compromise” prin produse si executie slaba, in vederea obtinerii unor costuri mai scazute, materialele de finisaj pot fi alese dintr-o paleta larga de produse existente pe piata, la care pretul difera foarte mult. In functie de categoria hotelului, vor fi alese materiale de finisaj de la cele uzuale, pana la cele care ofera un aspect luxos atat la exterior, cat si la interior. In functie de marimea proiectului si deci de cantitatile necesare, acestea vor conta intr-o proportie mai mare sau mai mica la nota finala de plata. Aici, tot arhitectul specializat va poate ajuta sa luati cea mai buna decizie, pentru a face cat mai putine compromisuri fata de idealul de constructie pe care il aveti in minte. 
    Proiectarea este bine sa fie facuta de catre firme cu experienta in acest domeniu, constructia hoteliera implicand o serie de particularitati care trebuie neaparat luate in calcul, lucrurile devenind cu atat mai complexe cu cat este vorba de o constructie mai mare.
 
Instalatiile ridica costurile constructiei hoteliere

    Daca partea de executie a structurii, desi mai complexa (in functie de marimea proiectului si de solutia aleasa), nu prezinta, in linii mari, multe particularitati fata de alte constructii rezidentiale, partea de instalatii este cu mult mai complexa decat la constructia unei case, indiferent de dimensiunea proiectului. 
    Orice hotel presupune o investitie serioasa in elementele de instalatii. Un hotel mare, mai ales, poate avea mai multe restaurante si deci mai multe bucatarii profesionale, cu dotari tehnologice specifice (spatii frigorifice, masini de gatit, cuptoare, masini de spalat vase s.a.), mari consumatoare de apa, gaze si curent electric, mai multe baruri cu dotarile lor, spalatorie si uscatorie, mai multe bai, instalatii de conditionare a aerului, centrale termice mai multe si instalatii electrice mai complexe, sistemele integrate de comunicatii si de securitate, putand fi prevazuta inclusiv o statie proprie de epurare, in cazul in care reteaua de canalizare nu reuseste sa faca fata la nivelul de deversare a apelor menajere uzate s.a.. O statie de epurare ridica foarte mult costurile, fiind un exemplu bun pentru necesitatea efectuarii studiilor de fezabilitate, din care reiese si modul in care investitia poate fi amortizata in timp. 
    Multe dintre dotarile tehnologice prevazute in proiect vor fi automatizate, necesitand o instalatie electrica cu curenti slabi dimensionata corect. 
    Complexitatea si costurile instalatiei de incalzire apar datorita sistemului de comanda a temperaturii din camere, fiecare avand nevoie de propriul climat, in functie de statutul ei (ocupata/neocupata). Totodata, un hotel necesita un consum mult mai mare de apa calda, pentru utilitatile bucatariei si pentru incalzire, mai ales pe perioada iernii. Domnul Adrian Cristian Predoi, Inginer pentru Departamentul Service la firma Cricos Prod Impex, care comercializeaza centrale termice, robineti, boilere, arzatoare, dedurizatoare, radiatoare din otel si aluminiu s.a., ne spune ca „alegerea unei solutii alternative, pe langa cea clasica, se poate dovedi foarte benefica pentru reducerea costurilor de incalzire a apei (de exemplu, amplasarea unei instalatii solare de incalzire)”. Tot domnul Predoi atrage atentia asupra faptului ca „solutia de incalzire difera in functie de marimea proiectului si de fiabilitatea urmarita, costuri mult mai mici putand insemna fiabilitate foarte scazuta, ceea ce nu este de dorit”.

    Daca proiectul unui hotel se afla pe litoral, se poate renunta eventual la incalzirea camerelor, ramanand prevazuta doar instalatia de incalzire a apei menajere. Daca insa proprietarul decide ca va avea activitate si pe timp de iarna, este indicat sa se calculeze o incarcare de 100%, pentru ca pe litoral vantul poate fi mult mai puternic pe timpul iernii. 
    In cazul constructiilor de tip hotelier, accentul este pus atat pe confortul termic oferit clientilor, cat si pe reducerea cheltuielilor generate de incalzire. Doamna Mariana Neamtu, Marketing Manager la firma Baxi Romania, puncteaza faptul ca pentru alegerea echipamentelor trebuie sa se tina cont de acoperirea unui necesar de incalzire si a celui de apa calda menajera, astfel incat clientii sa nu ramana niciodata fara apa calda datorita consumului mare al celorlalti utilizatori din hotel. Doamna Patru considera, de asemenea, ca „la producerea apei calde menajere poate contribui si un sistem solar, pentru care costurile de exploatare sunt aproape inexistente. Totodata, pentru asigurarea unei permanente atat in furnizarea de incalzire pe timp de iarna, cat si in asigurarea apei calde menajere pe tot parcursul anului, pentru a nu fi afectat confortul clientilor in caz de avarie sau in perioadele in care se efectueaza lucrari de intretinere, recomandarea noastra  este utilizarea unei instalatii in care agentul termic este furnizat prin intermediul a doua sau mai multe centrale conectate in cascada. Astfel, chiar daca unul dintre cazane este oprit, celelalte pot asigura confortul dorit. Mai mult, in cazul in care gradul de ocupare a hotelului este mai redus, se poate opta doar pentru incalzirea de intretinere a zonei neocupate, puterea necesara fiind mult diminuata, putand fi acoperita prin functionarea unei fractiuni din numarul de centrale montate in cascada. Acest fapt conduce la scaderea costurilor generale datorate consumului de combustibil.”. 
    Chiar si in cazul unei pensiuni, elementele care trebuie luate in calcul sunt gradul de simultaneitate si volumul de apa calda solicitat. In functie de acestea, poate fi dimensionata capacitatea boilerului in care este preparata apa calda menajera. De asemenea, trebuie avut in vedere inclusiv timpul de resetare a boilerului (perioada in care se va reface temperatura apei stocate), care este determinat de caracteristicile acestuia si de puterea alocata incalzirii volumului de apa acumulata in el. 
    O alta solutie de incalzire a incintelor, care poate fi aleasa in cazul unui hotel sau a unei pensiuni, este si sistemul de incalzire prin pardoseala, care ofera un plus de confort clientilor, in zona bailor, dar si a camerelor. Ideea este ca, incalzind pardoseala, aceasta devine un corp cald, care, avand o inertie termica mai mare decat a aerului, cedeaza treptat caldura inmagazinata, astfel incat sa ofere un confort sporit. 
    Din punct de vedere al pozitiei sursei de caldura, se cunosc mai multe sisteme de incalzire: prin plafon, prin pereti, prin radiatoare, toate descriind o curba termica in raport cu inaltimea si temperatura incaperii. Este evident faptul ca, indiferent pentru ce tip de incazire optati, el trebuie prevazut in proiect chiar de la inceput. 
    Una dintre firmele de pe piata de profil care ofera sisteme de incalzire prin pardoseala este Acum Construct. Sistemul Devi, oferit de aceasta firma, este un sistem electric de incalzire in pardoseala, care, mai ales in cazul spatiilor vitrate mari, ofera marele avantaj de a nu le obtura cu corpuri de incalzire.

Lemnul in constructii

    Lemnul utilizat in constructii reprezinta unul dintre materialele ecologice care ofera o serie de avantaje, in conditii de tratare adecvata devenind unul dintre cele mai rezistente materiale de constructie, care poate fi folosit inclusiv in constructiile de pensiuni si cele hoteliere. Folosit cu precadere in zonele montane din timpuri stravechi la realizarea caselor, in prezent lemnul se afla in trend la nivel mondial, fiind din ce in ce mai des cerut datorita rezistentei, flexibilitatii si gradului de confort pe care il ofera. 
    Tratarea lemnului pentru protectie la foc si conservare este obligatorie in orice constructie, fiind un material combustibil si expus la atacuri de diverse tipuri (mucegaiuri, ciuperci, insecte s.a.), fie ca lemnul este folosit la partea de structura, fie la finisaje, pardoseli etc. In conditiile ignifugarii, acesta este protejat pentru un anumit interval de timp de efectele devastatoare ale unui eventual incediu. Timpul de protectie la foc difera de la produs la produs, in functie de clasa pentru care a afost testat materialul ignifug. Odata cu intrarea in UE, Romania a intrat intr-un proces de aliniere a legislatiei la standardele europene, ceea ce duce la imposibilitatea asigurarii cladirilor cu structura din lemn, daca nu fac dovada unui proces verbal de receptie/efectuare a tratamentului de ignifugare. De altfel, normele europene impun obligativitatea ignifugarii oricarui element din lemn aflat in spatiile cu utilitate publica. Este de asemenea important sa se cunoasca fazele de tratare completa a lemnului, pentru a putea stabili si momentul de executie a lucrarii de ignifugare. 
    Desi in comert se gasesc o serie de produse specifice ignifugarii si antiseptizarii lemnului, este indicat sa apelati la serviciile si produsele unei firme specializate, pentru o tratare completa a lemnului, pentru o durata mare de timp. Prima operatie este tratamentul profilactic de antiseptizare a suprafetelor lemnoase, dupa care se trece la protectia la intemperii pentru structurile externe lemnoase, prin aplicarea de grunduri speciale. In final, pot fi aplicate lacuri sau vopsele speciale pe baza de apa sau de solvent, care pot innobila suprafetele, conferindu-le, in acelasi timp, protectie UV si protectie la umiditate. 
    Una dintre firmele specializate in tratarea lemnului, cu experienta in constructiile din lemn, este Paflora, firma oferind servicii de tratamente de antiseptizare si ignifugare pentru structuri lemnoase si derivate din lemn. De asemenea, firma comercializeaza sisteme ignifuge marca Pyroplast si sisteme profesionale pentru protectia lemnului marca Impra.
   
Alegerea finisajelor in functie de categoria locatiei, stil si buget
Marmura, un material foarte apreciat

    Constructiile de tip hotelier, pe langa necesitatea de a fi functionale si de a oferi confort, trebuie sa atraga ochiul clientilor, mai ales cand sunt destinate sejururilor si concediilor, precum si turismului de afaceri. 
    Daca cele de tranzit pun accent pe a fi functionale la un pret moderat, celelalte hoteluri si pensiuni trebuie sa respire prospetime, sa inspire relaxare si confort, intr-un cuvant sa aspire inca de la faza de proiect catre un design si o amenajare cat mai placute, de buna calitate, indiferent de registrul in care se va incadra: clasic, traditional sau modern. 
    Cu cat categoria de hotel va fi mai mare, cu atat finisajele vor fi mai scumpe, mai opulente... 
    In prezent, tehnologiile moderne au dus la aparitia pe piata a o serie de materiale de finisaj, atat pentru interiorul cladirilor, cat si pentru exteriorul lor, produse care confera rezistenta lucrarilor de finisaj pentru un numar de ani. In alegerea si achizitionarea acestora este bine sa se aiba in vedere faptul ca o ulterioara renovare datorata uzurii finisajelor este bine sa fie facuta cat mai tarziu, datorita atat costurilor ridicate, cat si necesitatii intreruperii activitatii de cazare pe toata perioada renovarilor, perioada practic fara castig. Din acest considerent, dar si din altele, estetice etc., este indicat ca materialele si executia lucrarilor de finisaj sa fie alese dupa un bun studiu al ofertei de pe piata, raportul pret/calitate fiind uneori mai greu de identificat.
Materialele naturale, de tipul marmurei, granitului, travertinului, au fost folosite dintotdeauna in amenajarile exterioare si interioare ale hotelurilor din intreaga lume, acestea fiind nu numai rezistente la uzura, dar si foarte frumoase, elegante, avand culori si nuante foarte diverse. Aceste roci naturale nu sunt neaparat mai scumpe decat materialele alternative, avantajul lor fiind dat si de faptul ca nu se demodeaza niciodata, suprafetele uzate se pot reconditiona, investitia in astfel de roci naturale fiind una pe termen foarte lung. In pus, odata stabilit un furnizor, acestea pot fi folosite si la finisajul exterior, cat si la interior (placari pe orizontala si pe verticala, scari de intrare si de interior, glafuri, seminee, blaturi pentru bai din granit sau travertin, chiuvete, lavoare, cazi de dus din marmura, travertin s.a.). 
    Una dintre societatile specializate in comercializarea si prelucrarea rocilor naturale, precum marmura, granit, travertin, calcar s.a., este firma Socex Invest
    „Prelucrarea poate sa inceapa de la faza de bloc de piatra sau lastra, in functie de materialul ales si se termina cu produsele finite”, ne spune doamna Andra Cretu, Managing Partner la firma Socex Invest, precizand faptul ca „dezvoltarea tehnologica in domeniu face ca folosirea marmurei, a granitului, a travertinului, sa nu presupuna un efort mult mai mare in comparatie cu folosirea altor materiale. Evident, pretul depinde de materialul ales.”

   
    Un alt producator si comerciant de produse din marmura si alte roci naturale, este Agricin. Domnul Razvan Neamtu, Directorul General al firmei, puncteza ca „incepand cu categoria 4 stele este indispensabila folosirea produselor naturale, precum rocile naturale, lemnul masiv s.a., acestea oferind un plus de confort si estetica, fiind foarte apreciate, de altfel, de catre turisti. Insa printre clientii nostri se numara si pensiunile si hotelurile de orice categorie”. 
    Marmura este preferabil sa fie utilizata in amenajari interioare orizontale si verticale, deoarece este mai sensibila la actiunea obiectelor dure, trafic intens, raze ultraviolete (in cazul materialelor de culori inchise: rosu, verde, negru), insa este mai placuta din punct de vedere estetic. Granitul, prin compozitia sa, este mai dur, cu aspect mai uniform decat marmura. Acesta este recomandat in cazul placarilor interioare si exterioare, orizontale si verticale, atat in variante de finisare luciu „oglinda”, cat si fiamat (antiderapant), fiind unul dintre cele mai rugoase materiale de placat folosite la exterior. 
    Cert este ca aceste materiale naturale dau valoare interiorului si exteriorului cladirii, se intretin usor si ofera o mare rezistenta in timp.

    Pentru realizarea acestui articol, au oferit informatii firmele: Arh. Sabin Ionescu, Baxi Romania, Cricos Prod Impex, Acum Construct, Paflora, Socex Invest si Agricin.
 
 
Autor: Cristina Dobrescu
        Print Recomanda unui prieten Trimite comentariul tau        
 

REVISTA HoRes, supliment informativ al catalogului HoRes
Revista HoRes nr. 32
Arhiva revista Nr. curent
NOU INTRATI IN HoRes
SAB NET / CAHM - cosmetica hoteliera cu textura naturala si prezenta europeana
Lista nou intrati Detalii



 
Inscriere
BACK TO HOME | PREZENTARE CATALOG | PREZENTARE CD | OFERTANTI PRODUSE SI SERVICII | EDITORIAL | CONTACT
Licitatii on-line GRATUIT | Ghid licitatii On-line | Cerere de oferta | Linkuri rapide | Recomanda unui prieten | Referinte
Promotii | Noutati | Stiri | Locatii | Revista HoRes | Nou intrati in HoRes | Guest book | Presa


Hores Catalog pentru managerii din unitatile de cazare, alimentatie publica si agrement. Baza de date cu furnizori si produse - Editia 14