PROMOTII
OFERTA HOTEL & SPA 35 MP
Lista promotii Detalii
NOUTATI
Parteneriat pentru interior elegant, la preturi fara concurenta!
Lista noutati Detalii
STIRI
inSIGN by Noblesse Group International a fost desemnat „Best Interior Design Studio in Romania” 22 iulie, Bucuresti
Lista stiri Detalii
LOCATII
Hotel Wels
Lista locatii Detalii
Licitatii on-line GRATUIT Cerere de oferta Recomanda unui prieten
Ghid licitatii on-line Linkuri rapide
Referinte Presa
Cautare avansata dupa :
sau Toate firmele

       Arhitectura si design de interior

Particularitati ale constructiilor de tip hotelier (II) - Elementele de arhitectura

 
In urma cu cativa ani, atrageam atentia in revista HoRes asupra faptului ca o locatie de tip hotelier implica, inca dinainte de realizarea proiectului si chiar de cumpararea terenului, o analiza temeinica a tuturor elementelor care au legatura cu afacerea in sine, o astfel de investitie fiind in general mare si comportand adesea un grad de risc destul de ridicat, risc care poate fi micsorat prin efectuarea in prealabil a unui studiu de fezabilitate si de piata amanuntit. Daca pentru constructia unei case lucrurile sunt destul de complexe, la constructia unui hotel sau a unei pensiuni ele se complica proportional cu dimensiunile proiectului, existand aspecte specifice pe care investitorii este bine sa le ia in calcul inca de la inceput, cu conditia sa le cunoasca. Cel mai bine este ca acestia sa se adreseze profesionistilor din domeniu, firme de arhitectura si proiectare, firme de constructii, consultanta s.a., inca de la aparitia intentiei de prospectare a pietei terenurilor in acest scop, intrucat nu orice amplasament al terenului este adecvat unei afaceri de tip hotelier, dupa cum vom afla si in cele ce urmeaza, de la arhitectii Andrei Banulescu si Sabin - Gabriel Ionescu, cu care am stat de vorba despre cele mai importante aspecte legate de arhitectura unei unitati de cazare.

  

Rev. HoRes: Sa incepem cu inceputul, deci cu terenul. Poate fi adecvat unei afaceri de tip hotelier orice amplasament?
A.B.: Situl pe care va fi amplasata constructia joaca un rol deosebit de important, el fiind puntea de legatura in relatia care se stabileste la nivel fizic si psihic intre om si natura. Pentru alegerea unui sit trebuie luate in calcul o multitudine de aspecte. Dupa parerea mea, unul dintre cele mai importante ar fi puterea peisajului, deoarece prin nevoia de a evada in natura, turistul incearca sa-si regaseasca echilibrul, sa se relaxeze. Peisajul este pentru turist locul unde regaseste adevarata libertate si unde are loc contemplatia, participarea la existenta impreuna cu natura, iar misiunea finala a arhitecturii este ca impreuna cu peisajul sa raspunda nevoilor si emotiilor ce definesc fiinta umana.
In conceptia arhitecturala contemporana, peisajul reprezinta un punct de interes major, semn ca nu te mai poti baza pe relatia clasica dintre cladire si teren in activitatea de proiectare. De asemenea, si conventia cum ca pamantul ar fi limitat, stabil, orizontal, determinat si omogen este depasita. Este interesant si important sa intelegem peisajul in sensul mai generic, ca pe un sistem topografic operativ si nu ca o categorie a mediului construit; o „scena” mai degraba decat un „sit”.
In alegerea amplasamentului pentru dezvoltarea unei afaceri de tip hotelier in zonele montane de pilda, trebuie luati in calcul mai multi factori: insorirea corespunzatoare (trebuie evitata amplasarea obiectivelor turistice in zonele in care cad umbrele proprii sau purtate ale reliefului sau in care mediile anuale de insorire sunt scazute), evitarea zonelor in care se pot produce avalanse (atat in ceea ce priveste statiunea, cat si accesele si domeniile schiabile), eliminarea sau reducerea pe cat posibil a interventiei asupra zonelor impadurite (ce formeaza rezistente la vant), posibilitatile de acces (la cote de peste 1.500 m drumurile de acces sunt supuse inzapezirilor indelungate, astfel ca se practica solutia realizarii unor platforme satelit, la care se asigura o instalatie de acces pe cablu). Trebuie sa se mai tina seama de directia vantului dominant, de profilul terenului etc.
Din punctul de vedere al eficientei economice, trebuie sa se aiba in vedere alegerea unor amplasamente valoroase din punct de vedere turistic, economic, social, cultural, amplasamente care sa aiba asigurate retelele publice de utilitati sau sa necesite cele mai mici cheltuieli in acest scop.
Totodata, in cazul hotelurilor si pensiunilor urbane, turistice sau balneare, amplasamentul accentueaza caracterul propriu al hotelului, permanent sau sezonier, de tranzit sau pentru sedere prelungita.
S.G.I.: Afacerile de tip hotelier - fie ca este vorba despre hoteluri sau pensiuni - sunt asemenea celorlalte destinatii din horeca (restaurate, braserii, terase, fast-food-uri, baruri), dependente in primul rand de cele trei criterii ale succesului: locatie, locatie si iar locatie. Cu alte cuvinte, amplasamentul terenului pe care urmeaza sa se construiasca un hotel sau o pensiune este foarte important. Este punctul de plecare in reteta reusitei unei astfel de investitii. In functie de locatie si de caracteristicile zonale ale acesteia se creioneaza intregul proiect: specificul arhitectural si functional, gradul de amplitudine si de complexitate – hotel sau pensiune, de 5 sau de 3 stele, suprafata totala construita, numarul de etaje etc. De pilda, se poate pleca de la un concept ambitios de hotel, un SPA / medical hotel balneo-climateric, de 5 stele, care ar obtine finantare 100 % din fonduri UE daca ar fi amplasat pe malul lacului Techirghiol si namolul folosit pentru diversele tratamente ar fi extras direct din lac, prin intermediul unor conducte si instalatii. Daca nu se intra in posesia unui astfel de teren – de minimum 3.000 mp -  tot acest concept de investitie isi pierde sensul si practic nu se mai poate realiza. Este la fel de valabila si situatia inversa. Daca se intra in posesia unui astfel de teren, echipa de consulting a intreprinzatorului va identifica foarte precis acest obiectiv de investitii hoteliere, generand tema de proiectare, mai ales ca vorbim de investitii cu fonduri UE prin POS (n.r. Programul Operational Sectorial), facilitandu-i acestuia un proiect ambitios, extrem de profitabil, fara a necesita din partea sa riscul unei investitii personale, din banii proprii – de aceea l-am si numit intreprinzator, si nu investitor. 
 
Rev. HoRes: Pentru ca am inceput deja sa vorbim despre acest subiect mai devreme, care sunt particularitatile unei constructii horeca la munte? Dar la mare?
A.B.: Atat in cazul proiectarii constructiilor horeca de la mare, dar mai ales pentru proiectarea structurilor de cazare turistica din zonele montane, trebuie promovata ideea de a integra arhitectura in sit. Astfel, arhitectura din zonele montane trebuie sa urmareasca adaptarea la formele si conditiile naturii inconjuratoare, cat si la scara umana. 
Daca arhitectura in mediul urban este mult mai privata de libertate compozitionala, datorita constrangerilor legate in general de vecinatate, arhitectura in natura reprezinta o provocare maxima a talentului arhitectului. Aici nu se mai aplica multitudinea constrangerilor specifica oraselor, ci natura este cea care contribuie mai mult sau mai putin, in functie de solutie, la determinarea arhitecturii, care se adapteaza conditiilor geografice. Astfel, arhitectura ramane strans legata de mediul in care se realizeaza, de materialele pe care le foloseste, iar daca ea se opune acestora, nesocotind relatiile organice care exista intre arhitectura si cadrul natural, echilibrul natural se strica, degradand peisajul.  
Cunoasterea si intelegerea cadrului natural, stapanirea legilor compozitiei pentru organizarea si modelarea spatiului sunt punctele de plecare in descoperirea unor solutii arhitecturale care se cer de fiecare data noi, adaptate tipului de program abordat.
Interventia arhitecturala in cazul unei constructii in zonele montane trebuie sa fie neintruziva si sa se faca respectand mediul natural in care se afla situl. Se iau in considerare topografia terenului, vegetatia, directiile de perspectiva date de modelul curbelor de nivel, influenta orientarii punctelor cardinale si materialele caracteristice zonei montane (lemnul si piatra naturala).
Pentru valorificarea peisajului prin amenajari turistice este necesar ca, in compunerea spatiului, elementele noi sa se comporte ca parti integrante si echilibrante ale mediului inconjurator. Luminarea, corelarea spatiilor si alegerea materialelor si culorilor trebuie sa fie facute in asa fel incat sa confere liniste, relaxare si intimitate.
S.G.I.: Diferentele dintre constructiile hoteliere de la munte si cele de la mare sunt substantiale si ating mai multe paliere: functionalitatea, sistemul constructiv si specificitatea. Hotelurile montane, de exemplu, au spatii speciale de depozitare a schiurilor si claparilor ce sunt accesate direct din exterior si care comunica cu nodurile verticale de circulatie – scari, lifturi; hotelurile litorale au centre SPA (sau macar o piscina) care au circuite functionale asemanatoare in relatia cu hotelul, dar sunt clar alt gen de spatii, cu suprafete diferite, criterii de luminozitate si de design mult mai exigente.
Hotelurile montane au acoperis tip sarpanta (plan inclinat) pentru a putea facilita caderea rapida a zapezii. In acelasi timp, tocmai datorita acestui tip de acoperis, au o forma specifica constructiilor montane. Nu prea vedem cuburi sau prisme pe la munte. Ca materiale folosite in finisarile hotelurilor montane isi face loc in primul rand lemnul, caci cu precadere din lemn se realizeaza structurile in sarpanta. De la structura, acest material si-a gasit o continuitate si in aspectul exterior, vizibil, lemnul fiind materialul / finisajul predominant intalnit in arhitectura montana hoteliera din intreaga Europa, in special de-a lungul Alpilor (estul Frantei, sudul Germaniei, toata Austria, nordul Italiei, toata Elvetia). Terenurile montane sunt de obicei in panta. Acest aspect afecteaza direct valoarea investitiilor / constructiilor. Fundatiile sunt in trepte (pentru a aproxima panta naturala a terenului), de multe ori rezulta demisoluri carora arhitectii se tot gandesc ce utilizare sa le mai dea... Infrastructura constructiilor hoteliere e scumpa si greu de amortizat (ca investitie). Vorba aceea: iarna nu-i ca vara!
La mare insa, lucrurile merg mai usor. Clima e mai blanda – adio sarpante, acoperisurile predominante sunt tip terasa, nu prea exista instalatii de incalzire a camerelor – nu e nevoie dacat de aer conditionat (nu musai), adio infrastructuri scumpe. Aerul marin, umed, termina insa destul de rapid lemnul. De aceea, nu vom intalni acest material la mare. 

Rev. HoRes: Care sunt particularitatile constructiei hoteliere in genere?
A.B.: Indiferent de tipul, marimea sau amplasamentul unui hotel, elementele functionale principale (receptie, alimentatie publica, destindere si cazare) trebuie regasite in orice formula compozitionala aleasa. Pentru eficientizarea investitiei, o pondere importanta o are functia de cazare. De aceea, se evita amplificarea in mod neeconomic a spatiilor publice, de folosinta comuna, suprafata destinata cazarii depasind 50 % din aria totala desfasurata. De obicei, zona de cazare este rezolvata pe mai multe niveluri, in volume caracteristice cu forme variate de plan. Elementul de baza este unitatea de cazare, formata din camera, grup sanitar si vestibul, nivelul de echipare si dimensiunile acestora determinand, in cea mai mare masura, categoria de confort a hotelului.
In proiectarea hotelurilor intervin, in mai mare masura decat la alte constructii pentru cazarea turistilor, unele probleme de structura si instalatii speciale, acustica si finisaje, servicii anexe, garaje. De asemenea, echiparea tehnica contribuie la ridicarea gradului de confort si la o buna functionare a intregului sistem, prin rezolvarea eficienta si rapida a serviciilor.
S.G.I.: Constructiile hoteliere sunt costisitoare (comparandu-le cu locuintele de exemplu), daca ne referim la raportul pret / suprafata construita. De ce? Se concentreaza multe dotari, finisaje pretentioase, mobilier de calitate – toate intr-o suprafata restransa. Multe bai (cate una in fiecare camera, finisate si dotate corespunzator), grupuri sanitare, utilaje si instalatii de bucatarie, spalatorie – curatatorie, dotari SPA, si lista poate continua... Unul dintre cele mai costisitoare programe de arhitectura, hotelul, se amortizeaza greu ca investitie, dar apoi aduce un randament foarte bun. Particularitatile acestui tip de constructie constau tocmai in satisfacerea tuturor acestor nevoi: un bun amplasament – locatie, o structura de rezistenta competitiva, sigura si economica, instalatii performante, durabile, finisaje de exceptie, functiuni care sa ofere clientilor tot ce-si pot dori de la industria ospitalitatii – spatii de cazare confortabile, sali de conferinte, servicii SPA si de relaxare, restaurant, bar, entertainment pentru adulti si copii etc. Pentru arhitecti, este un program complex, necesita o buna coordonare interdisciplinara intre specialitatile arhitectura, rezistenta structurilor si instalatii. In plus, apar si alte subproiecte tehnologice: curentii slabi, domotica, instalatiile specifice SPA-ului etc. Coordonarea este cheia, iar aici arhitectul trebuie sa se manifeste suveran, caci el poarta raspunderea ca sef de proiect. Nu intamplator majoritatea proiectelor de diploma de la universitatile de arhitectura sunt... hoteluri, centre hoteliere si resorturi.

  

Rev. HoRes: Care sunt factorii care trebuie luati in calcul la proiectarea unui spatiu?
A.B.: In proiectarea unui spatiu intervin o serie de factori importanti, insa as pune accentul in primul rand pe functionalitate. Astfel, atat forma constructiei, cat si design-ul interior al acesteia, trebuie sa tina cont de functiunea cladirii si de target-ul clientelei pe care-l tinteste respectiva unitate de cazare. Luminarea, forma si corelarea spatiilor, alegerea materialelor si a culorilor trebuie facute in asa fel incat sa creeze senzatia de intregire si unicitate a spatiului, pentru a putea atinge armonia simturilor turistilor. Asadar, forma si toti ceilalti factori care mai intervin trebuie sa urmeze scopului de a conferi liniste, relaxare si intimitate.
S.G.I.: Depinde de tipul spatiului – destinatia locatiei. Este o pensiune, este un hotel de 5 stele? Zona geografica si natura terenului (munte – mare, teren in panta – plat) pot influenta major caracteristicile proiectului. Ca numitor comun intre aceste variabile pot spune ca trebuie analizate urmatoarele: adaptarea conceptului - temei de proiectare la teren (caracteristici, dimensiuni, suprafete), bugetul investitiei in raport cu exigentele temei de proiectare si nu in ultimul rand, specificul arhitecturii locale.
 
Rev. HoRes: Care sunt pasii necesari pentru a trece de la concept la proiect si apoi de la proiect la realizare?
A.B.: Conceptul, primul pas din cadrul etapei de proiectare, reprezinta perspectiva „artistica” pe care arhitectul o confera spatiului. Trecerea de la faza de concept la fazele de autorizare (D.T.A.C.) si de detaliere (D.D.E.) se face prin identificarea si corelarea elementelor care fac posibila concretizarea proiectului. Dintre aceste elemente, cele mai importante sunt: formele, texturile, finisajele, materialele, culorile, lumina. Pentru asigurarea succesului unei locatii este indicat ca beneficiarul sa contracteze specialisti in domeniul investitiilor si al marketing-ului, iar pentru concretizarea cat mai rapida si mai de succes a proiectului este necesara o buna corelare intre reprezentantii specialitatilor angrenate in etapa de proiectare (arhitecti, structuristi, ingineri de instalatii, designeri, furnizori).
S.G.I.: Asa cum spunea si colegul meu, conceptul devine proiect faza D.T.A.C. pentru obtinerea avizelor, acordurilor si autorizatiei de construire. Apoi se gasesc si se stabilesc solutii pe fiecare specialitate pentru toate detaliile constructive necesare executiei (construirii) – faza D.D.E. (detalii de executie). In final, proiectantul pune la dispozitia investitorului lista cu toate materialele, cantitatile si caietele de sarcini necesare constructorului pentru a realiza devizul general al investitiei si graficul de executie si plati. Pentru coordonarea acestui proces se recomanda investitorului sa-si angajeze un project manager.
 
Rev. HoRes: Care sunt principalele greseli pe care le fac investitorii in ceea ce priveste proiectarea si constructia unei unitati horeca?
S.G.I.: Poate cea mai importanta actiune pe care trebuie sa o intreprinda un investitor atunci cand are in vedere construirea unui hotel este sa contacteze o firma de consulting, de renume de preferat, inca inainte de achizitionarea terenului! Aceasta va redacta proiectul investitiei (a nu se confunda cu proiectul de arhitectura), proiect ce devine tema de proiectare pentru arhitect. Arhitectul nu este businessman si nici om de marketing (e un fel de manager, intre multe altele, dar de alta factura). Marturisesc ca mi s-a intamplat de multe ori sa aud: ei, domnule arhitect, ce parere aveti despre teren? Terenul se achizitioneaza in urma unei analize de tip SWOT (se fac mai multe studii – analize imobiliare, studii de natura terenului etc.) de catre o echipa specializata, nu dupa parerea arhitectului sau a investitorului. Aceasta ar fi o prima greseala daca nu se procedeaza astfel. A doua, si cu asta as incheia cu critica, consta in permanenta incercare a unor investitori (nu toti, dar majoritatea) de a trece peste arhitectul – sef de proiect ori de cate ori au impresia ca stiu ei mai bine... Evident ca este o falsa impresie. E ca si cum m-as duce eu la chirurgul care urmeaza sa ma opereze si i-as spune: stiti domnule doctor, am gasit pe internet ca operatia asta s-ar face mai bine asa si asa...
 
Rev. HoRes: Cat de importante sunt finisajele?
A.B.: In domeniul horeca este foarte important ca finisajele folosite sa confere impresia de calitate si sa creeze un ambient cat mai placut si relaxant. Dat fiind faptul ca arhitectura este o insumare a mai multor lucruri, obiecte si materiale diferite, amestecate si combinate pentru a creea un rezultat special, unic, este foarte importanta asigurarea compatibilitatii materialelor si felul in care acestea se conecteaza. Dat fiind faptul ca exista o gama larga de posibilitati (tipuri de materiale, metode de a le prelucra, culori, dimensiuni, variante de punere in opera), importanta abilitatii arhitectului este de a le combina in asa fel incat sa rezulte efectul cautat, atmosfera dorita si impactul senzorial scontat asupra viitorilor utilizatori ai spatiului. Este important ca arhitectul sa se foloseasca de reflexii, gradatii ale transparentei, oscilatii si senzatii de miscare si lumina, suprapuneri de materiale si texturi cu scopul de a aduce consistenta spatiului. Se urmareste ca prin aceste interventii mai sensibile arhitectura sa mai anuleze din imaterialitatea si din lipsa de semnificatie a constructiilor tehnologice recente, care folosesc preponderent materiale moderne sintetice (mesh-uri metalice, suprafete masiv vitrate), care fac din aceste constructii niste medii reci, neprimitoare, robotizate, cu care nu putem comunica si nu avem nimic in comun si sa le transforme in niste spatii ce pot oferi experiente placute. 
S.G.I.: Finisajele sunt foarte importante. Este vorba despre primul contactul vizual pe care-l avem cu locatia (prima impresie conteaza cel mai mult, parca asa se spune, nu-i asa?). Ceea ce vedem la tot pasul intr-un hotel sunt de fapt finisajele. Structura de rezistenta si instalatiile nu se vad – sunt lucrari ascunse. Finisajele fac diferenta daca arhitectura care le utilizeaza este de calitate. Se pot pune cele mai scumpe si exclusiviste finisaje, daca arhitectura este calamitate sau de proasta calitate, atunci hotelul este urat sau de prost gust. De aici se poate trage urmatoarea concluzie: calitatea arhitecturii (si implicit importanta arhitectului in proiect) prevaleaza calitatii finisajelor!

  

Rev. HoRes: Ce atentionari si sfaturi considerati ca trebuie sa mai acordati unui investitor horeca, din experienta dumneavoastra?
A.B.: In turismul ultimilor ani s-a remarcat, cu preponderenta in Europa, o piata de lux, care se bazeaza pe voiaje de scurta durata. Cei interesati de aceasta forma de turism au venituri disponibile ridicate, sunt educati si au gusturi sofisticate. Cererea se defineste, astfel, prin calitatea superioara vizata, ceea ce a condus la fragmentarea pietei turismului de masa, turistii pretinzand versiuni specializate, statiuni mai linistite, statiuni pentru petrecerea concediilor in familie ori hoteluri axate pe turismul de nisa.
Se pot observa doua directii spre care statiunile se dezvolta: capacitatea de a oferi un mediu si functiuni de relaxare cat mai exotice si capacitatea acestor ansambluri de a oferi „entertainment”. Sarcina principala a arhitectilor este aceea de a creea, prin proiectele lor, o ambianta in care turistii sa se simta departe de frenezia ritmului de viata de zi cu zi. Unul dintre luxurile pe care marea majoritate a oamenilor nu si-l pot permite este timpul. Din aceasta cauza, ansamblurile hoteliere urmaresc permanent sa ofere noi tipuri de servicii, de activitati, sa creeze medii noi pentru a creste calitatea timpului petrecut de turisti in destinatia respectiva. Amplasamentul ales pentru un astfel de hotel trebuie sa fie extrem de spectaculos, cel putin ca arhitectura a hotelului, pentru a nu fi doar un punct din care sa poti vizita alte locuri. Astfel, trebuie sa existe un sentiment de izolare fata de lumea exterioara, in care senzatia de atemporalitate trebuie sa prevaleze. Noul mod de a proiecta hotelul trebuie sa puna accentul pe refacerea atat mentala, cat si fizica a turistului, iar arhitectura, design-ul si serviciile oferite de acesta trebuie sa reflecte perfect acest lucru. Arhitectura, design-ul si peisajul care definesc un astfel de spatiu reprezinta cei mai importanti factori care tin de succesul unei statiuni, fie ca aceasta este montana, de litoral sau balneara.
S.G.I.: Este de preferat ca investitorul sa desemneze un project manajer care sa urmareasca cu o privire avizata intreg procesul de proiectare si executie a locatiei. Acesta poate sa provina chiar din echipa de consultanta care a elaborat tema de proiectare, aducand continuitate intregului proces de monitorizare si implementare a proiectului. Project managerul actioneaza ca o interfata intre arhitect si investitor, asigurandu-se in acelasi timp de respectarea termenelor, pastrand relatia cu furnizorii si contractorii, cu autoritatile locale, gestionand practic evolutia investitiei de la stadiul de proiect, pana la inaugurarea si darea in folosinta.
 
Arh. Andrei Banulescu – tel. 0723.576.486, arh.andrei.banulescu@gmail.com
Arh. Sabin - Gabriel Ionescu – tel. 0732.387.794,
sabin.ionescu@gmail.com
 
Nota: imaginile folosite pentru ilustrarea articolului fac parte din portofoliul arhitectilor intervievati.
 
Autor: Revista HoRes
        Print Recomanda unui prieten Trimite comentariul tau        
 

REVISTA HoRes, supliment informativ al catalogului HoRes
Revista HoRes nr. 32
Arhiva revista Nr. curent
NOU INTRATI IN HoRes
Hotel e-shop - magazin online de textile hoteliere
Lista nou intrati Detalii



 
Inscriere
BACK TO HOME | PREZENTARE CATALOG | PREZENTARE CD | OFERTANTI PRODUSE SI SERVICII | EDITORIAL | CONTACT
Licitatii on-line GRATUIT | Ghid licitatii On-line | Cerere de oferta | Linkuri rapide | Recomanda unui prieten | Referinte
Promotii | Noutati | Stiri | Locatii | Revista HoRes | Nou intrati in HoRes | Guest book | Presa


Hores Catalog pentru managerii din unitatile de cazare, alimentatie publica si agrement. Baza de date cu furnizori si produse - Editia 14